Norme Tecniche

PER L’ATTUAZIONE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE
DI MARINA DI SAN NICOLA

NORME GENERALI

Art. 1

I progetti, prima di essere presentati al Comune di Ladispoli, per la prescritta licenza di costruzione, dovranno ottenere la preventiva approvazione di una Commissione speciale nominata dal Consiglio di Amministrazione del Consorzio. Fino a quando il Consorzio non sarà stato costituito, la Commissione sarà nominata dai proprietari del territorio interessato dal piano.
Detta Commissione - che avrà il compito di far rispettare le direttive architettoniche consortili - sarà rinnovata ogni tre anni e sarà costituita da tre membri, due tecnici iscritti all’Albo degli Architetti o all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Roma, e uno amministrativo.

Art. 2

Il territorio interessato dal piano, agli effetti delle disposizioni contenute negli articoli seguenti, è stato suddiviso in varie destinazioni con le norme sotto elencate:
a) Rete viaria principale: le strade di traffico avranno sezioni di m. 20 e m. 15.
b) Rete viaria seconda: le strade interne ai nuclei e aventi la funzione di servire singoli lotti avranno larghezza di m. 10, dei quali m. 7 destinati alla sede carrabile e m. 3 alle banchine o ai marciapiedi. Le strade secondarie non saranno mai intercluse, ma avranno invece sbocco sulle strade primarie, sulle piazze od in altre aree di pubblico servizio.
c) Banchine in terra battuta: su ciascun lato delle strade della rete viaria principale e ad integrazione di esse, allo scopo di permettere lo svolgersi di sentieri pedonali lastricati o non, sostitutivi dei marcia piedi, ed eventuali aree per la sosta di automezzi.
d) Sentieri pedonali: aperti al pubblico transito si inseriranno tra i nuclei o unità dì vicinato e permettono il collegamento delle varie zone residenziali, i servizi e l’arenile.
e) Zona per l'edilizia privata: potrà essere suddivisa in lotti singoli oppure in raggruppamenti di lotti (nuclei o unità di vicinato) con destinazione unitaria edilizia secondo la zonizzazione.
f) Parco pubblico: in cui è tassativamente vietato ogni genere di costruzione.
g) Verde privato attrezzato: destinato esclusivamente a quegli impianti di carattere non residenziale in cui il verde è predominante rispetto all'arca coperta. I suddetti impianti saranno essenzialmente sportivi ricreativi (piscine, tennis, ecc.).
h) Servizi di quartiere: aree da cedere gratuitamente al Comune di Ladispoli, che le utilizzerà per la costruzione della scuoia, della chiesa, del mercato o di altri edifici di interesse pubblico.
i) Centri costieri: dislocati lungo l'arenile demaniale e costituiti da attrezzature balneari, negozi di approvvigionamento, ristoranti, alberghi, appartamenti in edifici a uno o due piani, vasti parcheggi.
1) Edilizia speciale: destinata ai negozi e ad altre attrezzature di interesse collettivo ma di proprietà privata, immersa nel verde e dotata di adeguati parcheggi. Il tutto compreso in un progetto unitario che stabilisca anche l'altezza degli edifici.

NORME PARTICOLARI

Art. 3 - Caratteristiche del nucleo o unità di vicinato

Si deve intendere per nucleo o unità di vicinato il raggruppamento dei singoli lotti con la medesima destinazione edilizia ed avente una fisionomia e normativa unitaria rispetto ad altri nuclei.

Art. 4 - Caratteristiche del lotto

Il lotto è appezzamento di terreno privato e parte integrante del nucleo alle cui caratteristiche deve uniformarsi, secondo quanto precisato nella tavola di zonizzazione, le cui prescrizioni sono tassative.
I singoli lotti potranno avere accesso soltanto dalle vie secondarie nell’interno dei nuclei della lottizzazione.
Le vie secondarie saranno ricavate dalla superficie dei lotti, arretrando le recinzioni su ciascun lato di m. 5 dal limite di proprietà sul fronte strada. Le porzioni di area destinate a sede di queste vie saranno gravate di tutte le servitù di transito e di condotte proprie degli spazi in uso comune.

Art. 5 - Lotti non compresi nei nuclei

Per le zone non formanti nucleo, le caratteristiche dei relativi progetti dovranno attenersi alle tipologie edilizie dagli articoli 14 e seguenti.

Art. 6 - Calcolo della cubatura

La cubatura sarà quella effettivamente risultante dall’applicazione delle norme contenute negli articoli 14 e seguenti. Essa sarà cioè ottenuta con il calcolo geometrico di tutte le parti fuori terra, considerando quota 0 (zero) il piano di calpestio del pianterreno dell’edificio il quale potrà essere impostato a non più di cm. 20 sulla quota dell’asse stradale, in corrispondenza del lotto.
L’altezza dell’edificio sarà misurata al piano di calpestio del terrazzo o all’estradosso dell’imposta del tetto in corrispondenza dei muri perimetrali. Nel caso però di sottotetti abitabili, ossia quando la falda supera la pendenza del 33%, il volume di questi, da computarsi agli effetti del calcolo della cubatura totale, sarà ottenuto moltiplicando la loro superficie lorda per i due terzi della loro altezza.

Art. 7 - Accessori e spazi di servizio

Non sono ammessi accessori distaccati dall'edificio principale e non ad esso coordinati architettonicamente, salvo nel caso in cui la acclività dei terreno consenta la creazione di tali accessori interrati in modo da non alterare le linee generali del paesaggio.
Gli accessori non possono essere in nessun modo ammessi qualora eccedono la cubatura massima concessa per il relativo lotto di terreno.
Dovrà essere posta particolare attenzione nel sistemare decorosa mente gli stenditoi e gli spazi di servizio, evitando, con opportune mascherature, la loro vista dall’esterno.

Art. 8 – Coperture

Le coperture dovranno essere prevalentemente a tetto, il quale dovrà avere il rapporto di pendenza di falda non superiore a 3:1 (tre su uno), ed il manto realizzato con coppi e tegole alla romana, di preferenza di colore scuro.
Sulle coperture è consentito aprire abbaini per illuminazione e ventilazione degli spazi sottostanti purché risultino architettonicamente in modo decoroso.
Le terrazze sono ammesse soltanto a livello dei piani di abitazione.

Art. 9 - Finiture di facciata

Le facciate dell’edificio possono essere realizzate in pietra a massello (esclusi, cioè di norma, i semplici rivestimenti) o in mattoni a faccia vista, o in legno, oppure a semplice intonaco.
Le ringhiere dei balconi e terrazze dovranno essere eseguite prevalentemente in legno.
I campioni di materiali e dei colori dovranno essere preventivamente sottoposti all’approvazione della Commissione Edilizia del Consorzio San Nicola, e ciò mediante campionature in corso d’opera.
Sono esclusi i rivestimenti realizzati con materiali smaltati o metallici.
L’oscuramento degli infissi potrà prevedersi mediante sportelli o persiane, con esclusione delle serrande avvolgibili.

Art. 10 - Acque di rifiuto

I singoli impianti di chiarificazione e sedimentazione per lo smaltimento delle acque di rifiuto, mediante fosse biologiche da costruirsi su ogni lotto, e le relative condotte, dovranno essere curati con tutta la diligenza e gli accorgimenti della tecnica per evitare qualsiasi inconveniente ai proprietari confinanti.
Tali impianti dovranno essere collocati a debita distanza dai confini con gli altri lotti o comunque dovranno essere conformi alle prescrizioni delle autorità competenti. Le acque di rifiuto non potranno in nessun caso essere immesse nelle cunette stradali né nei canali di bonifica.

Art. 11 – Recinzioni

Le recinzioni delle proprietà, sui fronti strada e sui confini fra i lotti, dovranno essere realizzate con staccionate alla romana di altezza massima di m. 1,20, mascherate con siepi e arbusti e con rampicanti.
I cancelli di accesso ai lotti dovranno essere anch’essi in legno. Per complessi edilizi di notevole estensione la Commissione Edilizia del Consorzio potrà stabilire tipi particolari di recinzioni, sempre però ispirate al rispetto ambientale.
All’interno dei lotti non sono ammesse recinzioni.
Nei confini su strada sarà consentito inserire nelle siepi reti metalliche di protezione, purché mascherate dalle siepi stesse.

Art. 12 - Destinazioni d’uso

Nelle zone residenziali è fatto divieto di adibire le costruzioni - anche parzialmente - per l‘esercizio commerciale di qualsiasi specie o di utilizzarle per depositi, laboratori, ambulatori o case di cura, scuole di musica, canto e ballo, od altre destinazioni che siano in contrasto con quelle dell’uso per abitazione.
E’ fatto divieto di creare stalle od altri impianti per l’allevamento di animali o quanto altro possa essere cagione di disturbo o di danno per i vicini, dovendosi intendere sempre esclusa qualsiasi attività o destinazione contraria all'igiene, al decoro ed alla tranquillità.

Art. 13 - Elaborati richiesti

Agli effetti dell'esame da parte della Commissione Edilizia del Consorzio San Nicola di cui all’art. 1, i progetti di edifici dovranno essere corredati dagli elaborati seguenti, da presentare in triplice copia:
a) Planimetria in scala 1:500 della lottizzazione con la ubicazione del lotto.
b) Planimetria in scala 1:200 con la indicazione della superficie del lotto, nella quale risultino precisati la superficie coperta dell’edificio in tutti i corpi di fabbrica che lo compongono (quotata in tutti i suoi elementi: terrazze, pensiline, avancorpi, rientranze, ecc.) nonché le quote altimetriche del terreno attuale e quelle delle sistemazioni di progetto relative a rampe, terrazzamenti, scalinate, ecc.
Su detta planimetria saranno indicate le posizioni delle fosse settiche e dei parcheggi.
c) Calcolo analitico dei volumi.
d) Almeno due sezioni (trasversali e longitudinali) per ciascun corpo di fabbricato, in scala 1: 100, con le misure delle altezze nette e lorde dei singoli piani e dell’altezza totale prescritta. In tali sezioni deve essere indicato l'andamento del terreno (ante e post operam) lungo le sezioni stesse fino ai confini ed alle eventuali strade.
e) Le piante dei vari piani, in scala 1:100, con l’indicazione delle strutture portanti interne, delle quote planimetriche ed altimetriche di tutti i piani, con le quote altimetriche dei punti di emergenza del fabbricato e del terreno. In tutte le piante devono essere indicate le linee di sezione di cui al punto d).
f) I progetti interni ed esterni, con le quote riferite ai piani stradali o dei cortili o giardini.
g) Prospetti in scala 1:100, con l’indicazione delle coloriture esterne, da controllare mediante campionatura sul posto durante l'esecuzione dei lavori.

NORME RELATIVE ALLE COSTRUZIONI

Art. 14 - Edilizia speciale

In queste zone, poste in particolari posizioni di visuale o per particolari prevedibili destinazioni, i nuovi edifici devono avere una impronta architettonica di rilievo e pertanto vi sono ammesse soluzioni architettoniche libere, ma comprese in un progetto unitario che stabilisca anche l’altezza massima.
Distacchi minimi del fabbricato dai confini di proprietà o dall'asse stradale pari a metà altezza delle fronti prospicienti i distacchi e comunque mai inferiori a metri 4.
La destinazione d'uso degli edifici in detta zona è quella commerciale o d'interesse collettivo ma di proprietà privata.
Vi sono escluse destinazioni di tipo ospedaliero o ambulatoriale anche private, industriali e comunque ogni altro uso antigienico o molesto.
All’interno del lotti di terreno debbono essere lasciate aree per il parcheggio e manovra delle autovetture, in ragione di mq. 1 per ogni mc. 10 di costruzione fuori terra; ove le aree non coperte risultassero sufficienti, la superficie da destinare a parcheggio sarà ricavata anche nel piano terreno.
Non è consentita la costruzione di locali accessori nelle aree di distacco dei confini. L’indice massimo di edificabilità è pari a inc. 2 per ogni mq. di area di comparto.
Il progetto di edificazione in tale zona deve essere unico per l'intero comparto destinato a "Edilizia speciale" che resta vincolante per tutti i proprietari delle aree che vi ricadono, anche se realizzate per settori e in tempi successivi.

Art. 15 - Centri costieri

Queste zone sono attigue all’arenile demaniale e aperte al pubblico transito pedonale. Esse sono costituite da attrezzature balneari in capanni in legno con copertura in legno o paglia e da edifici a carattere permanente con negozi di approvvigionamento, ristoranti, alberghi, o appartamenti in edifici a schiera a uno o due piani restando esclusa ogni altra destinazione d’uso.
Tutti gli edifici debbono avere una impronta architettonica di rilievo e pertanto vi sono ammesse soluzioni architettoniche libere, ma comprese in un progetto unitario.
Il distacco dei fabbricati dai confini di proprietà o dal filo delle strade secondarie sarà pari a metà altezza delle fronti prospicienti detti distacchi e comunque mai inferiore a m. 4; l'altezza massima degli edifici metri 7,50; l’indice massimo di edificabilità pari a mc. 0,8 per ogni mq. di area del comprensorio.
Ai parcheggi e manovre delle autovetture debbono essere lasciate aree in proporzione di almeno mq. 1 per ogni mc.10 di costruzione fuori terra.
Il progetto di edificazione in tale zona deve essere unico per l’intero comprensorio destinato a "centro costiero" e resta vincolante per tutti i proprietari delle aree che vi ricadono, anche se realizzato per settori e in tempi successivi.

Art. 16 - Servizi di quartiere

Le aree destinate a "servizi di quartiere" possono accogliere qualsiasi attrezzatura pubblica di importanza locale, di tipo scolastico, religioso culturale, sanitario, assistenziale, amministrativo, annonario, trasportuale, sportivo: esse sono messe a disposizione dell’autorità comunale per essere utilizzate esclusivamente ai fini sopradetti e dimensionate in rapporto alla popolazione residente.
Il volume delle costruzioni realizzate nelle aree destinate a "servizi di quartiere" non deve superare l’indice di edificabilità di mc. 2 per ogni mq. della superficie fondiaria e la distribuzione dei corpi di fabbrica deve essere tale da consentire all'interno dei lotti la sistemazione di ampi spazi alberati.
Il distacco minimo dei fabbricati dai confini del lotto o dal filo delle strade è pari a metà altezza delle fronti prospicienti detti distacchi e comunque mai inferiore a m. 4. 

Art. 17 - Parco pubblico

Questa zona è messa a disposizione dell’autorità comunale per essere utilizzata esclusivamente a parco con divieto assoluto di costruzioni di qualsiasi genere.

Art. 18 - Verde privato attrezzato

Questa zona è aperta al pubblico, ma essa accoglie gli impianti di circoli sportivi ricreativi, immersi nel verde, e con le costruzioni limitate al minimo indispensabile per l'agibilità degli impianti.
Tali costruzioni debbono rispettare un'altezza massima di m. 4, un indice di edificabilità di mc. 0,2 per ogni mq. di area del comprensorio e non arrecare alcun pregiudizio al godimento del verde da parte della popolazione residente, alle alberature esistenti ed alle caratteristiche ambientali del quartiere.

Art. 19 - Prima zona residenziale

Questa zona è destinata esclusivamente all’edificazione per uso residenziale su lotti di mq. 2.000 o di mq. 4.000, a seconda di quanto stabilito nella tavola di zonizzazione, e con indice massimo di volume v.p.p. del fabbricato di mc. 0,3 per ogni mq. di area del lotto, computando anche la porzione della strada secondaria come indicato nell’art. 4.
L’edificio dovrà prevalentemente svilupparsi su di un solo piano. Fermo restando il limite massimo di cubatura di cui sopra, sono ammesse parziali soprelevazioni purché di estensione non superiore al 30% dell’intera superficie coperta e purché, in ogni caso, non sia superata in nessun punto, entro le falde del tetto, l’altezza assoluta di m. 7,50 a partire dal piano di calpestio del piano terreno.
Il distacco minimo dai confini di proprietà e dal filo delle strade sia primarie che secondarie è di m. 8.
In questa zona è d’obbligo la conservazione delle piante d’alto fusto esistenti e la messa a dimora di nuove piante fino alla permanenza di almeno una ogni mq. 100 di area del lotto.

Art. 20 - Seconda zona residenziale

Questa zona è destinata all’edificazione esclusivamente per uso residenziale su lotti di terreno di mq. 1.200.
L’indice massimo di volume v.p.p. del fabbricato è di mc. 0,6 per ogni mq. di area del lotto, computando anche la porzione della strada secondaria come indicato nell’art. 4.
I distacchi minimi dai confini di proprietà e dal filo muro delle strade primarie sono di m. 6; dal filo delle strade secondarie m. 5.
L’altezza massima consentita è di m. 8 pari a due piani fuori terra, misurata dal piano di calpestio del piano terreno alla quota di colmo del tetto.
All’interno dei lotto di terreno debbono essere lasciate aree per il parcheggio delle autovetture in ragione di mq. 1 per ogni mc. 20 di costruzione fuori terra.
In questa zona è d’obbligo la conservazione delle piante di alto fusto esistenti e la messa a dimora di nuove piante fino alla permanenza di una ogni mq. 80 di area del lotto.

Art. 21 - Terza zona residenziale

Questa zona è destinata esclusivamente all'edificazione per uso residenziale su lotti di mq. 2.000 con indice massimo di volume v.p.p. del fabbricato di inc. 2 per ogni mq. di area del lotto.
I distacchi minimi dai confini di proprietà e dal filo delle strade primarie sono di m. 6,50; dal filo delle strade secondarie m 6.
L’altezza massima consentita è di m. 10,50 comprendente non più di tre piani fuori terra, elevabile a m. 13 se l’edificio, sollevato su pilastri, lascia il pianterreno libero.
L’altezza viene misurata dal piano di calpestio del piano terreno alla quota di colmo del tetto.
All’interno del lotto di terreno debbono essere lasciate aree per il parcheggio delle autovetture in ragione di mq. 1 per ogni mc. 20 di costruzione fuori terra; ove le aree scoperte non risultassero sufficienti, la superficie da destinare a parcheggio potrà essere ricavata anche al pianterreno del fabbricato.
In questa zona è d’obbligo la conservazione delle piante di alto fusto esistenti e la messa a dimora di nuove piante fino alla permanenza di una ogni mq. 80 di area del lotto.

Art. 22 - Tipi edilizi liberi

Nella seconda zona residenziale possono essere autorizzate progettazioni unitarie su due o più lotti, con edilizia anche diversa da quella indicata nei rispettivi articoli.
Tale progettazione non deve tener conto di limitazioni relative allo sviluppo delle fronti, purché siano osservati le altezze massime, i distacchi minimi ed i volumi massimi prescritti negli articoli 20 e 21.